不動産を譲渡した場合、その譲渡によって利益が出た場合には、譲渡所得税などが課税されます。ここでは利益額の計算方法や適用される税率について理解し、計算できるようにしましょう。また、課税の特例として、固定資産の交換の特例の要件についても学びます。

譲渡所得の計算

1. 課税譲渡所得

   個人が不動産を譲渡して利益（課税譲渡所得）を得た場合は、その利益に対して課税されます。課税譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

   課税譲渡所得＝収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除

   各用語の定義は次の通りです。

   収入金額	不動産を譲渡した金額（売却価格など）
   取得費	その不動産を取得したときの経費で、購入価格・仲介手数料・印紙代・建物の減価償却費相当額・登録免許税など。取得費が不明な場合は、収入価格の5％を概算取得費として計算する 譲渡した資産の取得に要した金額+その後の設備費・改良費-償却費相当額
   譲渡費用	その不動産の売却時に要した経費で、仲介手数料・印紙代・建物解体費・立退料など
   特別控除	要件に該当すれば、特別に控除される場合がある

2. 所有期間による区分

   課税譲渡所得に課税される場合、その不動産を所有していた期間によって税率などが異なります。所有期間5年を超える場合を長期譲渡所得といい、
   5年以内の場合を短期譲渡所得といいます。
   所有期間5年の判断は、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかによります。

   

3. 税率

   課税譲渡所得に対する税率は、所有期間によって、次のように区分されます。
   短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の税率と比べて、高くなっています。

   短期譲渡取得		長期譲渡取得
   所得税	住民税	所得税	住民税
   30.63%	9％	[15.315%]	[5%]

   ※復興特別所得税を含む

4. 特別控除

   課税譲渡所得の計算上、次のもの等を特別控除として差し引くことができます。

   収用による譲渡	5,000万円
   住居用財産の譲渡	3,000万円
   特定土地区画整理事業のための譲渡	2,000万円
   特定住宅造成事業のための譲渡	1,500万円

固定資産の交換と特例

土地と土地、建物と建物を交換するような場合、実質的には土地や建物を譲渡して買い換えることと同様の行為ですので、売却益があれば課税されます。
しかし、一定の要件を満たせば固定資産の交換の特例が適用され、譲渡がなかったものとして、課税が繰り延べられます。

適用要件

• 固定資産同士の交換であること
• 同一種類（土地と土地など）の資産の交換であること
• 所有期間1年以上で、交換のために取得した資産ではないこと
• 資産の交換後に、交換前と同じ用とに使用すること
• 譲渡した資産と取得した資産の差額が、どちらか高いほうの価格の20％以内であること（通常、価格差がある場合は、その差額を金銭で支払う。これを交換差額という）

譲渡所得金額を計算するときの所得費には、建物の減価償却費相当額が含まれる。たとえば2,000万円で購入した建物を2,000万円で譲渡すれば、譲渡益はゼロと考えられるが、購入金額から減価償却費相当額（たとえば300万円）を差し引くことで、所得費は1,700万円となり300万円の譲渡益が出る。