住居財産に関する特例

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不動産を譲渡して利益が出た場合でも、住居用財産（自宅）を譲渡した場合には、各種の特例が設けられて優遇されています。
3,000万円の特別控除、軽減税率の特例、住居用財産の買換えの特例の3つについて、適用要件を比較しながら理解しましょう

住居用財産の譲渡の特例など

日本の不動産税制では、自分が住む目的で所有している住宅（住居用財産）について、「3,000万円の特別控除」、「軽減税率の特例」、「買換えの特例」の3つの特例が用意されており税負担が軽減されています。

住居用財産3,000万円の特別控除

次の要件に該当する居住用財産を譲渡した場合は、課税譲渡所得金額から3,000万円が控除されます。
1. 適用要件
  1. 住居用財産の譲渡であること
  2. 譲渡した相手方が、配偶者や直系血族や生計を－にして入る親族・同属会社などの特別な関係でないこと
  3. 前年、前々年に、この特例や「住居用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除の特例を受けていないこと（3年に1回なら適用できる）
  4. 居住していない場合は、住まなくなってから3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること
2. 住居用財産の共有名義
  
  居住用財産の名義人が夫婦共有であるような場合は、それぞれの持分について、この特別控除を適用することができます。
  
  例
  
  左のような居住用財産を売却して7,000万円×1/2－3,000万円＝500万円
3. 敷地のみの譲渡
  
  住居用財産とは住居するための住宅をいいますが、次のような場合は、敷地のみの譲渡でも、住居用財産の譲渡とすることができます。
  1. 住宅を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結すること
  2. 居住しなくなってから3年を経過した日の属する年の12月31日までに、譲渡すること
  3. 住宅を取り壊してから譲渡契約締結の日までの間、敷地を貸し付けたり、そのほかの目的に使用しないこと
居住用財産の軽減税率の特例

1月1日現在で、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合は、居住用財産の3,000万円の特別控除を差し引いた、残りの譲渡所得額6,000万円までの部分について、低い税率が課税される特例があります。

6,000万円までの部分所得税 [10.21%]

住民税 [4%]

6,000万円を超える部分所得税 [15.315%]

住民税 [5%]

※復興特別所得税を含む
1. 適用要件
この特例を受けるためには、3,000万円の特別控除と同様の適用要件を満たす必要があります。
特定住居用財産の買換えの特例
1. 特例の効果
  
  居住用財産を譲渡して一定の居住用財産に買い換える場合、要件を満たせば、特定居住用財産の買換えの特例を受けることができます。譲渡資産が買換資産を下回る場合（同額の場合を含む）、今回の譲渡は無かったものとして、課税が繰り延べられます。譲渡資産が買換資産を上回る場合、上回った部分についてのみ課税されます。
2. 譲渡資産の条件
  1. 譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えていること
  2. 通算居住期間が10年以上であること
  3. 前年、前々年に「3,000万円の特別控除」、『軽減税率の特例」を利用していないこと
  4. 譲渡した相手方が、配偶者や直系血族・同族会社などの特別な関係に無いこと
  5. 譲渡対価1億円以下
  買換資産の条件
  1. 譲渡の前年から、譲渡の翌年12月31日までの3年間に取得すること
  2. 取得日の翌年12月31日までに居住し、継続して居住する見込みであること
  3. 建物の床面積は50m²以上で、土地の面積が500ｍ²以内であること
  4. 新築から20年（耐火建築物は25年）以内であること。ただし新耐震基準を満たすものは築年数を問わない。または、既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
例

買換えの特例を利用して6,000万円で自宅を売却し、5,000万円の住宅に買い換えた場合の税額はいくらか。なお、譲渡資産の取得費は300万円、譲渡経費は300万円とする。